住宅ローン 繰上げ返済比較
住宅ローンの残高・金利・残りの期間から、繰上げ返済をしたときの「期間短縮型」と「返済額軽減型」を比較。減る利息・毎月の返済額・返し終わる時期がわかります。
万円
%
年
返し方
毎月の返済額が同じなら「元利均等」です(多くの住宅ローン)。
万円
年後
円
計算の考え方
元利均等返済の毎月の返済額は「残高 × 月利 ×(1 + 月利)^回数 ÷((1 + 月利)^回数 − 1)」で計算します(月利 = 年利 ÷ 12)。元金均等返済は、元金を回数で割った額に、その月の利息を足した額です。
1か月ごとに「利息 = 残高 × 月利」を計算して返済表を作り、繰上げ返済をした場合としない場合の利息の合計を比べています。
期間短縮型は、毎月の返済額を変えずに返済期間を短くします。返済額軽減型は、返済期間を変えずに毎月の返済額を減らします。同じ金額を繰上げ返済した場合、利息が多く減るのは期間短縮型です。
金利は最後まで変わらないものとして計算しています。
よくある質問
- Q. 繰上げ返済は早い方が得ですか?
- A. 残高が多いうちに返すほど、その後にかかる利息が減るので、早い方が利息の減り方は大きくなります。ただし、手元のお金が少なくなりすぎないよう、生活費や急な出費の分は残しておきましょう。
- Q. 住宅ローン控除を受けている場合は?
- A. 住宅ローン控除は年末の残高に応じて税金が減るため、繰上げ返済で残高が減ると、控除額も減ることがあります。金利が低い場合は、控除の期間が終わってから繰上げ返済する方が得なこともあります。
- Q. 変動金利の場合は?
- A. このツールは金利が変わらない前提です。変動金利の場合は、今の金利で計算した目安として見てください。
最終更新日:
根拠にした制度・資料
- 住宅金融支援機構【フラット35】「繰上返済」
- 元利均等返済の計算式(一般的な金融計算)